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12月12日，中购联新质商业创领论坛系列活动“商业综合体绿色化、智能化、数字化高质量发展广州沙龙”圆满举办。

中购联新媒体中心

作者丨王芳

12月12日，在全国商业综合体碳达峰碳中和工作领导小组办公室指导下，由中购联发展委员会、中国商业地产工作委员会、广东省商业地产投资协会主办，星盛商业、海鼎科技、厚创科技协办的“商业综合体绿色化、智能化、数字化高质量发展广州沙龙”圆满举办。

沙龙立足深化商业综合体购物中心产业链新质生产力建设，邀请到广州太古汇、星盛商业、大族商业、美林天地、香港丽丰控股、山食间、海鼎科技、瑞为技术、厚创科技、湖北康腾能源科技等商业综合体开发运营企业、知名品牌、信息技术单位、建筑材料厂商、设备供应商代表，就推进商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展进程，同与会嘉宾进行了深入探讨，从更深层次、更广视角剖析商业综合体绿色化、智能化、数字化的提质增效破局之道。

PART.01

领导致辞

郭增利，中购联发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产工作委员会主任

沙龙伊始，中购联发展委员会主任郭增利向各位来宾表示热烈欢迎。他表示，中购联是专注于创新型商业地产的发展平台，面对当下不断变幻的消费市场，行业应该确立社会价值行业价值高于经济价值的思维方式，持续探索生态化协同化模式，才有机会在逆境中实现逆转。他认为，更多的商业综合体已将数字化转型提上日程，并加大绿色低碳环保发展研究力度，致力于持续深化购物中心会员、商户会员以及商圈大社群运营、深化商户运营，优化商户服务、优化协同经营。基于未来行业发展，中购联拟于2025年推出新质商业创领论坛系列行动计划，积极筹备新质商业研究事业群，聚焦数字化、可持续发展、新场景等突破方向，强化与数字化公司、商业综合体、行业协会及产业链上下游企业协同合作，共同研究新市场环境中的创新方案。

回顾中国购物中心三十余年新增项目发展情况可以看到，由于各个阶段都有跨越式增长的特点并且规律可循，确实容易使行业面临很多潜在隐忧，需要在发展中不断进行纠偏。面向未来，商业综合体的存量更新步伐将显著加快，原有存量，新开增量、存量改造三类项目将发生结构上的较大变化，中购联预计到2030年前后，增量与存改项目之间的比例或将达到1:1，从而为创建智慧型商管，推动可持续发展计划带来新的机会。中国商业正处于转型发展的关键时期，必须以新质商业创领升级，在精细运营、绿色低碳与可持续发展领域做出积极探索。

黄文杰，广东省商业地产投资协会专职常务副会长

黄会长表示，广东省商业地产投资协会是全国第一个省级商业地产协会，十年间致力于推动商业地产行业的发展与进步。

本次与中购联携手举办绿色化、智能化、数字化高质量发展沙龙，共同为商业地产项目寻求新的突破和发展动力，提升企业效益，促进商业地产行业的创新发展。

其认为，绿色化，意味着我们要更加注重环保、可持续发展，减少资源消耗，打造生态友好型的商业空间。智能化则为商业运营提供更高效便捷的方式，通过智能化设备和系统提升消费者在购物过程中的体验感，例如智能导航、智能支付等功能，能增加消费者的满意度和忠诚度，进而提升商业场所的竞争力。数字化是利用数据挖掘价值，深入分析消费者行为和市场趋势，实现精细化运营和精准化营销。企业可以根据数据分析结果调整经营策略，优化商品布局，精准推送营销信息，提高营销效果和运营效率，增加销售额和利润。

希望参与者通过本次以实战经验为讨论重点的沙龙，获得可实施的经验和方法，通过演讲嘉宾与参会者的互动，共同探讨“三化”在商业地产项目中的实际应用，为行业发展提供新的思路和方向，推动商业地产项目在绿色化、智能化、数字化方面取得实际进展，形成行业发展的新优势，以适应不断变化的市场需求和宏观政策导向。

PART.02

主题演讲

主题演讲：广州太古汇—绿色智能化商业体，构建可持续发展新形态

■ 分享嘉宾：雷 晗，太古汇（广州）发展有限公司工程项目负责人

可持续发展是太古地产经营理念和企业文化的核心。为进一步巩固我们对可持续发展的承诺，我们制定了2030可持续发展愿景，目标是在2030年之前成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。而作为太古地产在内地的第一个自建项目，为实现这个愿景，广州太古汇制定了一系列绿色智能化的策略来审视和管理公司对环境、社会和经济的影响，其中包括：积极参与并获得国际绿色认证认可，可再生电能的全面使用，环保卫生间改造以及太古汇商场全面数字化转型，如B端数字化统一门户和Data Bank智汇银行。

创新衍变彰显我们的发展理念及营运策略。它强调创新思维并着眼长远，促使我们寻求新的发展视角，其突显的原创性，亦激励我们不断破格创新。创新衍变是我们早着先机、洞察项目所在地发展潜力、构建活力社区的关键所在，令我们得以保持增长优势、为持份者创造持久价值。

主题演讲：全链路数智化，让商业更高效

■ 分享嘉宾：吕秭阳，上海海鼎信息科技有限公司合伙人、营销中心总经理

近30年来市场环境不断变化，内外部挑战加剧，后疫情时代的局面商业体由观望态度转向寻求突破，数字化转型是面对变化的发展思路之一。在数字化转型过程中商业可能会遇到一系列问题，如建设落地的不规范以及自身管理的挑战等。

海鼎科技认为，系统是手段，管理是目标，管理的问题由管理解决、管理效率的问题由系统来解决、系统自身的问题系统来解决、系统执行的问题管理来解决。基于数字化建设，海鼎科技将为商业体提供全链路的服务，通过顶层规划到业务管控到数字化落地，把管理和系统进行深入融合，才能推动企业经营变化；以市场趋势解析、项目痛点分析、蓝图方案规划、数字化时间落地、内部培训支撑以及持续优化的方式进行数字化全链路落地；全面分析商业地产数字化全链路，拆解商业的业务和管控的多样性和复杂性，因此推出海鼎全新解决方案，即一站式数智化建设底座。

用户就是数字化建设的参与者创作者，通过自定义搭建的方式就能够构建出符合自身的数智化场景，通过数字化底层能力以及低代码编排能力快速形成数字化产品能力，并且可以形成优质产品应用市场方便行业学习，同时融入AI能力提升数字化效率，才能建立以购物中心企业为核心的商业生态系统，让每一个商业更具生命力。

主题演讲：聚焦体验，购物中心客户数字化服务与营销提升

■ 分享嘉宾：星盛商业人力行政中心相关部门负责人

该负责人围绕“聚焦体验，以客户为中心的数字化营销及服务”这一主题，深入剖析了客户的核心需求。以星盛商业全新升级会员小程序COCO Club为例，详尽分享了星盛商业在会员体系构建、会员服务优化以及会员体验升级等多个关键维度所推行的数字化创新举措，为众多同行们提供前沿的实践案例与灵感。

目前，星盛商业已将日常商业运营数智化提升到战略层面，以各项智慧科技赋能消费者日常生活：线下各大商场门店中为消费者增设专柜移动收款机、智能导视系统、智能寻车机、智能机器人等；线上开展了以商场、门店、品类、品牌为维度的线上直播活动，通过COCO Club小程序、抖音、微信等平台，实现线上线下一体化服务运营，全方位引领商业实体店消费新方式。

此外，星盛商业也在积极探索绿色可持续发展的有效进阶方式，在减排运营、资源使用、循环经济、绿色风尚及天然资源利用等方面，充分落实企业社会责任力求将对环境影响降至最低，如采取节点和节能措施，以减少温室气体的排放；坚守废弃物管理原则，致力于适当处理所有废弃物；通过减少、重用、回收及取代四个基本原则，推广绿色办公及营运环境；设置环境检测系统与楼宇自控系统联动，实时根据环境参数调整区域的空调、通风系统运行状态等，从多方面助力可持续发展迈向新高度。

主题演讲：《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价标准》解读

■ 分享嘉宾：王坐中，《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价标准》编委成员

“碳达峰、碳中和”双碳战略发布以来，中央与地方政府陆续构建“1+N”政策体系，不断强化在各个领域的减碳要求。

商业地产领域碳排放量大、强度高，亟需积极采取节能降碳措施，以商业综合体购物中心为核心抓手加速推进低碳发展。目前，各类有关绿色低碳建筑标准陆续出台，但真正适用于商业综合体低碳可持续的评价标准尚有空白。

为深化商业综合体购物中心产业链新质生产力建设，推进绿色低碳与可持续发展进程，由中国城市商业网点建设管理联合会商业地产工作委员会牵头，全国商业综合体碳达峰碳中和工作领导小组办公室会同二十余家商业综合体开发运营企业、信息技术单位、建筑材料厂商、设备供应商以及专业研究机构，围绕“商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展全局规划”展开了为期一年的深入研究与讨论，秉承科学严谨、准确量化、实操性强、适度超前等原则，形成《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价标准》。

《标准》根据商业综合体碳排放特点，侧重低碳要求与运营管理；评价结果准确量化，突出等级区分度，切实以低碳结果导向落实多准则综合评价结果。王坐中还从《标准》的主要目标、标准框架、适用范围以及商业综合体的规划与设计、建造与施工、设备与运维、运营与管理、提升与创新等维度，深入解读了项目评分项的规划要求。对于参评项目的评价分类、评价办法、评价等级都有着科学合理的具体分析准则，以此倡导并吸引更多项目顺势而为地积极参评，希望商业综合体通过低碳绿色可持续发展对环境、经济和社会产生更多价值。

主题演讲：商业地产新质生产力—“双会员”共创“流量湖”

■ 分享嘉宾：王佳春，厦门瑞为信息技术有限公司CTO

王佳春认为，商业地产运营（如购物中心）和互联网平台经营（如TikTok、抖音）虽分属不同行业，但在经营本质上存在相似之处。二者均以经营流量为核心要素，不过商业地产涉及线上线下流量，而互联网平台主要侧重于线上流量。内容产生方面，二者都不直接产出内容，但都是在思考如何更好地服务客户，助力客户获取更多收益，如购物中心帮助商户增加销售额和引流，互联网平台帮助创作者吸引流量。

面对当前消费者呈现出年轻化（Z世代为主）以及消费降级的趋势，具体表现在消费左移（如频次降低）和会员服务右移（个性化服务、高性价比服务），基于这些变化，商业地产经营模式也发生了相应的变化，但基于目前商场现有的经营逻辑和引流方式，难以确保吸引流量到达，还需要进一步创新和改进经营模式。对此，瑞为提出的双会员体系是应对当前商业环境挑战的有效创新举措，旨在激发商户的引流主观能动性，实现商场与商户之间会员流量的共享，提升服务质量，实现精准营销，有助于提升商场和商户的整体运营效益。

通过会员流量共享、服务联动、精准营销等机制，双会员体系在相应的技术手段支持下，将实现商场与商户的共生共赢，确保体系的稳定运行和功能发挥。未来的购物中心发展方向，更将会突破地域限制，从单纯的线下本场生活人际圈向无边界化的社群圈子生活圈拓展，形成线上线下融合的新型无边界化商业生态，为消费者提供更加便捷、丰富和个性化的消费体验，进一步提升商业竞争力。

主题演讲：数字化应用驱动购物中心业务场景重构—技术理念转化落地实践

■ 分享嘉宾：王 鹏，大族（北京）商业管理有限公司总经理

数字化进程对数字资产建设的意义是重大的。从当前来看，数字化的购物中心业务场景改造已经能见到降本增效的成果；从长远来看，随着数字资产入表、不动产金融大循环的构建进程，我们也憧憬购物中心的数字化能够体现出相应的价值。

然而购物中心行业有自己的特征，其他行业的数字化方法论，不能照搬照用。

抖音、小红书、视频号等多平台聚合管理——为商户引流，和全渠道用户私域化——为消费者服务，是大族实践过程中验证的两个降本增效的业务场景。

轻系统基建、重流量运营、坚决地做业务逻辑和组织模式的改造，是从信息化过渡到数字化的必经之路，数字化的精细化运营也将是存量时代的重要出路。

主题演讲：综合能源投资模式—能源一站式全过程服务

■ 分享嘉宾：桂乾元，湖北康腾能源科技有限公司董事长

湖北康腾能源科技公司的综合能源投资模式为商业地产及相关行业提供了一种创新且全面的综合能源解决方案，即由能源商自带资金对项目进行整体投资，减轻业主资金压力，结合客户现状分析、规划设计、投资建设到运营维护的全过程定制化服务，这种一站式服务模式和由能源商作为最终结果责任人的理念有望解决行业内长期存在的能源管理保障和成本控制难题，提升项目的能源效率和运营效益。

面对当前商业综合体在能源质量不高、成本居高不下，以及新建或旧改时资金压力大、设计采购建设运营各环节缺乏协同、运营管理复杂难度大等风险、工程模式重交付不重结果导致能效不佳和维保成本高的情况，桂乾元说道，公司针对这些问题提出了对应的一揽子解决方案，涵盖系统模拟、设备选型、智能化控制等多方面技术手段，不仅能为业主节省成本、提高能源利用效率，还能在复杂多变的市场环境下保障功能质量并与业主共担风险，对所投资的综合能源系统全面负责，降低业主风险，与业主实现互利共赢。康腾能源在广东已经有大量商业综合体项目落地，并多次获得国家综合能源高效机房大奖。

在当前行业发展面临各类挑战的背景下，这种综合能源投资模式为商业地产行业的能源升级、转型和可持续发展提供了一种全新的可行路径，公司可带资进场（无需股权债权、只需运营权，对业主为表外投资）为商业地产项目提供全面服务，将积极应对行业挑战、寻求更多发展空间，希望推动整个行业向更高效、绿色、可持续的方向发展。

PART.03

高端对话

主持人：

崔 铭，中国商业地产工作委员会碳中和工作处处长

对话嘉宾：

郭大坤，香港丽丰控股（1125）副总裁

肖焕军，美林天地总经理

杨明辉，广州山食间商业服务有限公司联合创始人兼CEO

黄义超，上海厚创科技有限公司总经理

高端沙龙环节重点围绕“对绿色化、智能化、数字化的理解”“企业的创新举措”“对明年市场的判断”等议题进行了深入讨论和交流。

具体嘉宾观点内容如下：

郭大坤，香港丽丰控股（1125）副总裁

对于“三化”议题，郭大坤以丽丰中心为例进行说明。对于绿色化建设来说，虽然项目前期建设投入成本高，但后期能通过吸引有环保指标要求的国际大租户实现收益，如获得绿色债券等，且长期来看有助于提升项目附加值。智能化技术应用能有效降低长期运营成本，是商业运营必然发展趋势。数字化需要根据企业规模而定，注重打造完善商业系统，再考虑是否开展数字化。

丽丰的企业创新举措主要体现在业态调整和租金策略。通过对市场变化的敏锐预判，丽丰早在2009年就根据市场趋势调整业态比例，在2013年再次降低餐饮、增加体验娱乐业态等，完好地顺应并满足了消费者多变的具体需求。还在写字楼业务面临租金下降时，通过精心挑选优质客户，成功维持租金相对稳定，如丽丰中心和丽丰国际中心仅下调3% - 4%，远低于市场10% - 20%的降幅。

未来商业市场发展，虽然市场仍存在不确定性和挑战，企业需根据市场变化灵活应对，持续调整经营策略，如在业态布局和租金调整方面保持敏锐度，敢于逆市加租，筛选优质租户，提升项目整体品质与竞争力，但可能还需要5 - 10年市场才会有更明显的转变。

肖焕军，美林天地总经理

对于“三化”，肖焕军表示自美林天地开业以来一直注重绿色建筑理念，其高效空调能效达6.0，处于全国领先水平。随着用电成本上升，还于今年启动光伏发电项目并将于年后并网，尽管前期投入较大，但长期节能效益显著，充分彰显绿色化在能源管理方面的积极作用。

未来经营过程中，美林天地将持续推进数字化进程，积极开展会员营销活动，致力于打造自有流量平台，增强与消费者的互动和粘性。还将多维度、多场景、多主题打造项目IP，并将于2025年在场内两侧推出不同主体的界面场景，以丰富商场业态、多元化场景精准虹吸年轻客群，有效提升客流和复购率。尽管市场挑战不断，肖焕军认为企业应该积极行动应对，做好做优自己的项目，以谨慎乐观的态度努力创变。

杨明辉，广州山食间商业服务有限公司联合创始人兼CEO

杨明辉借助“消化”的概念阐释“三化”中的“化”，指出当前企业多将数字化仅作为工具或能力使用，而真正的高质量发展要求数字化与企业经营管理深度融合，成为企业内在基因，才能实现全面协同发展。

在大健康领域赛道，重点需要细分挖掘市场消费者需求，致力于将医疗体系中的商业机会转化为可持续发展的商业品牌。还要将企业资金、经营治理能力作为核心竞争力，培养食疗师以轻资产创业方式推动品牌发展，同时注重私域流量会员体系的建设与运营，提升品牌忠诚度和市场竞争力，通过构建私域流量会员体系运营品牌。

目前中国已步入服务型市场环境，企业总体要保持乐观态度，面对未知的市场挑战，更应聚焦内部强化自身能力，积极探索适合自身发展的路径，为迎接市场复苏做好充分准备。

黄义超，上海厚创科技有限公司总经理

黄义超强调商业综合体的绿色化、智能化、数字化发展应以转变运营和用人模式为核心，重点实现商业综合体的降本增效高质量发展。以长宁国际发展广场为例，厚创科技为广场引进了双碳双控主体，建立智能微电网储充直柔系统，通过能耗创新降本每年为项目增收100万以上，同时助力其成为新型用能经营主体，突破电力许可瓶颈，实现多渠道收益。对于停车场管理来说，通过数字化引流、网格化分析定位客群及优惠券模式，将停车场营收从每月45万提升至65万，提高了车位利用率（从普遍的4 - 5提升到7 - 8）。

厚创科技还针对万国中心电气设备老化、隐患多的问题，采用管家式托管服务，选取200多个关键隐患点，以较低成本（每个点每月不到200元）进行管控，每年节省电气安全预算100多万元，在投资有限的情况下实现了智能化升级，确保了商业综合体的用电安全，为行业提供了可借鉴的用电安全管理方案。

鉴于中央经济工作会议提出全方位扩大国内需求，黄义超坚信这将为商业市场带来广阔机遇和巨大发展空间，其对明年商业市场前景充满信心，鼓励企业积极把握政策机遇，推动自身发展。