在餐饮行业中，选址是一项至关重要的任务。好的位置不仅能够带来充足的客流量，还会直接影响到店铺的经营成本、品牌成长和长期盈利能力。本文将详细介绍如何通过“一看、二找、三选、四估、五定”的五个步骤，科学地选择最合适的门店位置。文末福利送【红餐网】餐饮经营报告，餐饮提升客流资料等白皮书和经营工具。

一看：全面考察商圈

1. 确定商圈类型

• 定义商圈：商圈是指店铺所在位置能够吸引到消费者的地理范围。常见的商圈类型包括商业区、办公区、住宅区、大学城区等。

• 了解特点：不同类型商圈的特点不同，比如商业区人流多、消费水平高；办公区白天人流密集；住宅区消费稳定，复购率高；大学城区消费群体年轻化。

2. 深入了解商圈消费特点

• 商圈类型分析：分析商圈的主要人群构成及其消费习惯。

• 商圈环境观察：亲自走访商圈，观察环境，感受氛围。

• 消费者行为分析：通过问卷调查、在线评论等方式了解消费者的需求和偏好。

• 竞争对手分析：研究商圈内的竞争对手，了解他们的优劣势。

• 数据分析：利用大数据工具分析商圈的客流量、消费水平等关键指标。

3. 统计商圈客群集中点

• 识别目标客群：明确商圈内的目标消费群体，如上班族、家庭主妇、学生等。

• 记录集中点：统计这些目标客群经常出现的地方，如特定的写字楼、学校、社区等。

4. 评估门店与商圈的匹配度

• 产品定位：确保店铺提供的产品或服务与商圈内的顾客需求相匹配。

• 品牌定位：根据品牌定位选择适合的商圈类型。

5. 调查竞争对手营业情况

• 数量与质量：分析商圈内竞争对手的数量和质量，评估商圈需求饱和度。

• 经营状况：了解竞争对手的营业情况，判断商圈的整体需求。

 

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二找：精准定位位置点

1. 找准商圈的人流主动线

• 观察人流走向：实地考察商圈内的人流走向，记录不同时间段（如早晨、中午、傍晚）的人流量。

• 记录统计数据：使用计数器或人工统计方式记录人流数据。

• 分析数据：根据统计数据，分析人流的走向和聚集点，找出人流密集区域。

2. 关注位置细节

• 顾客行进路线：观察顾客在商圈内的行进路线，确定主要的人流通道。

• 交通设施影响：注意交通设施（如公交站台、地铁站口）对人流的影响。

• 商业布局：了解商圈内其他商业设施的布局情况，尤其是大型商场、购物中心等。

3. 统计人流量和转化率

• 估算营业额：参考商圈内同类店铺的经营数据，估算门店的潜在营业额。

• 转化率分析：分析从人流到实际顾客的转化率。

4. 评估能见度和可接近度

• 易见性：确保店铺门头在各个角度都清晰可见。

• 可达性：门前不应有障碍物，交通便利，方便顾客到达。

5. 融合顾客生活场景

• 生活线：店铺位置应该自然地融入顾客的日常生活动线中。

 

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三选：精心挑选店铺形态

1. 选择店铺标准

• 无障碍：店前无遮挡、无台阶、无立柱、无死角和无斜坡。

• 宽敞开阔：店铺内部空间要宽敞，最好是正方形，门面要宽。

• 基础设施：确认店铺是否具备水、电、气三通条件。

• 方位考量：尽量选择朝东或朝南的店铺，最后注意取南避北：朝东＞朝南＞朝北。

 

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四估：评估投资可行性

1. 盈利能力分析

• 坪效：计算每平方米产生的销售额。

• 毛利润：扣除直接成本后的收入。

• 净利润：扣除所有成本后的利润。

2. 制作损益表

• 成本分析：详细列出所有预期成本，如租金、人工、原材料等。

• 收益预测：预测开业后的收入情况。

 

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五定：最终确定店铺租赁

1. 租金合理性

• 控制比例：租金应控制在预期营业额的10%以内。

2. 长期租赁合同

• 期限要求：签订至少五年的租赁合同，避免频繁搬迁。

• 租金递增：租金递增幅度不超过5%，确保长期成本可控。

3. 核实店面信息

• 证件齐全：确保店面拥有所有必要的证件，如房产证、营业执照等。

• 产权清晰：避免租赁产权不明晰的店面。

4. 解决潜在问题

• 装修条款：明确装修期间的租金减免条款。

• 拆迁补偿：了解在拆迁情况下如何补偿。

• 优先承租权：确保拥有优先续约的权利。

5. 确保合法合规

• 避免违规建筑：不租赁违建、临建或即将拆迁的房屋。

• 调查历史：了解店面的历史情况，避免因历史遗留问题而引发的纠纷。

6. 与房东直接签约

• 直接沟通：确保与房东直接签订合同，避免中间商带来的额外费用和风险。

7. 考虑水电及供暖

• 费用透明：确认水电费用的计算方式，特别是北方地区的供暖费用。

• 改造成本：评估店铺改造所需的成本，确保在预算范围内。

8. 店铺转让注意事项

• 营业执照：确认店铺是否有营业执照，能否顺利过户。

• 许可证：了解所需的各类许可证是否齐全。

• 水电费：核实店铺是否存在欠费情况。

• 预售情况：了解店铺是否有预收款未完成的情况。

 

推荐大数据选址工具

1. 客流易APP-，免费工具

• 热力图：查看城市各区域人流总量，分析客流来源去向。包括客流来源去向（从省、市、区县、商圈、街道维度精细分析客流来源，客流去向周边的分布）；

• 客群画像：描绘常住居民与流动客群特征。常住居民与流动客群画像勾勒，从性别、年龄、资产状况、兴趣爱好、消费水平、消费偏好等多重维度立体化勾勒；

• 位置评估：评估店铺位置的优势与劣势。常住居民数量与密度分布，流动客群数量与密度分布，不同职业、年龄段人群分布，设施及场所分布；整体、楼层、店铺级客流分析，新老顾客及到店次数分析，实时客流热力分布；

   

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2. 百度慧眼

大数据支持：利用百度大数据支持选址决策。

门店选址口诀

金角银边垃圾腰，死角店铺不能要；

天桥格挡与车道，挡财挡运赚不到；

门前最好平街面，店前有梯要减分；

人流不等于客流，旺街不等于旺铺；

人流未必是客流，客流一定是门头；

低出高转能经营，高出低转思后行；

奶茶找店找同行，包子找店避同行；

炸物汉堡与奶茶，你到哪来我到哪；

最火门店做邻居，蹭他流量我不虚；

名店老店做邻居，相同品类不要碰；

大餐小餐要分清，小餐扎堆不大餐；

午餐扎堆不奶茶，除非商业步行街；

门前遮掩不可用，低于两米需慎重；

社区门店要中心，阴阳街道要分清；

西晒铺面且谨慎，考察前世与今生；

店铺产权要清晰，转租原因需摸清；

签约确定问房东，安全保障生意隆。

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