在存量竞争时代，商业地产的发展逻辑日益聚焦于品质更新场域，但无论是老旧物业的结构性局限还是消费需求升级与成本管控的持续挤压，都让这场“空间再造”的转型战役充满挑战。存量改造的核心命题，在于激活疲软商业空间的价值潜能。从城市发展维度而言，也让那些对城市商业升级有着突破性贡献的商业项目更具借鉴意义。

每当在沈阳提及这一话题，市场的目光总会投向沈阳益田假日世界。该项目曾历经多次运营迭代：2012年以“盾安新一城”身份亮相；2014年更名为“中兴新一城”，但始终未能摆脱连续10年亏损的困境。

2020年成为项目发展的关键转折点，益彩商管集团接手运营后，焕新开业前三日客流量即突破30万人次。更值得注意的是，在其接手后的首年，项目便实现扭亏为盈，并保持业绩持续增长的良性发展态势。

2025年上半年，沈阳益田假日世界客流量同比增长16.7%，销售额同比增长11.4%。显然，经过五年的市场培育期，项目成功实现了从开业初期的现象级热度到持续稳定发展的转型，其背后的运营方法论值得深挖。

01.
稳扎稳打的5年

长效运营的养成

尽管已经过去5年，2020年5月中街那场轰动全城的开业盛况，仍旧让许多沈阳人记忆犹新。彼时，作为益彩商管集团旗下商业面积最大的项目，沈阳益田假日世界一经开业，便凭借文化沉浸体验、首店经济效应、业态组合创新，迅速铺就一条“高走”的商业突围之路。

☆ 硬核配套打底，流量承接力尽显

回过头看，在消费市场饱受疫情冲击的三年里，开业即取得如此成绩实属难得。进一步探究其背后逻辑便会发现，过硬的综合实力是核心支撑。从区位来看，项目所处的沈阳中街是年客流超3亿人次的沈阳老牌商业地标，周边教育配套与住宅高度密集，具备强大的消费凝聚力与文化辐射力；同时借助地铁1号线中街站直达，享有TOD模式带来的高效交通配套，进一步放大了消费吸引力。

在这样的先天资源优势下，项目不仅成为本地客群的品质生活体验中心，更成为游客感受盛京文化的重要窗口。基于此，项目依托“文化+旅游+商业”的创新模式，实现了对传统商圈的迭代升级。

☆ 循序渐进的品牌招调之路

事实上，沈阳益田假日世界的“高走”之路并非一蹴而就，而是在多重考验下的韧性突围。在益彩商管集团全面接手前，项目入驻率不足50%，空置商铺随处可见，深陷经营困局。

究其根源，项目所在商圈虽拥有大量家庭客群，但原有商业形态未能提供覆盖全龄段的消费场所，导致客群高频需求外流。

益彩商管集团接手运营后，针对这一“供需错配”痛点，迅速锚定破局方向，依托27万㎡大体量空间优势，明确“全家庭体验式生活中心”的定位，并采取“核心需求优先，配套逐步完善”的渐进式调改逻辑，打造融合“吃、喝、玩、乐、购”的全客层消费中心。

在此过程中，项目的招商与业态调整呈现出三大关键特征：

以硬件基础为支撑，优先填补家庭客群需求空白：项目整体由B1-L5共6层商业空间构成，可充分承载多元业态与丰富体验；同时配套2100个停车位，能有效满足家庭客群自驾出行的停车需求。 

为此，项目率先从填补区域儿童业态空白入手，对L3楼层进行升级改造。以教育和文化为核心主线，先后引入辽宁魔方少儿战队、超能星球少儿智能运动馆、天空之城游乐运动成长中心、金莎舞蹈、功夫世家等多家儿童体验及教育品牌，快速承接了周边家庭客群的亲子需求，为其后续实现“全家庭一站式消费”奠定基础。

聚焦餐饮业态升级，强化消费吸引力：在填补儿童业态空白、稳固家庭客群后，项目将重点转向B1、L4 层，通过优化餐饮品类布局进一步提升客流聚合力。

针对B1层，项目先从规划层面进行系统性优化：梳理该楼层原本零散分布的餐饮品牌并进行升级改造，打造具有统一风格与规划的多风味美食街区，大大提升了项目的辨识度与用餐体验。

同时，进一步丰富L4层餐饮矩阵，积极引进一品鱼悦烤鱼、安朵烤肉、牛特鲜等特色正餐，覆盖不同消费时段，补齐多元餐饮品类，实现了项目餐饮档次与客群辐射力的全面提升。今年上半年，海迎春虾饺、赵阗阗生烫牛肉米线、全牛匠等知名餐饮品牌的入驻，则让项目整体更具浓郁的生活烟火气息。

破局青年市场，构建全时活力标杆：在满足日常刚需消费的基础上，项目进一步聚焦青年客群需求，通过对体验业态的全维度升级，构建以“夜经济+沉浸娱乐”为核心的竞争护城河。

立足北方地区“昼短夜长”的地域特点，项目着力培育夜经济生态，从中街首个引入夜间酒吧业态的商场，到发展成为沈阳夜经济的标杆，目前场内已聚集布车BOOM、A.O.T夜间娱乐综合体、海伦司、后山摇滚酒馆、banana&room、破房酒馆、微醺民谣等10+特色品牌，以涵盖餐酒吧、夜店、音乐酒吧、小酒馆的新潮生活方式，持续吸引年轻消费力。

在这个过程中，项目还成功孵化了一批优质夜间经济品牌。其中，布车BOOM、A.O.T夜间娱乐综合体、香蕉拿拿酒馆等品牌在开出首店后，凭借良好的经营表现，于今年相继在场内拓展二店甚至三店，实现品牌模式从1.0单一小酒馆模式，到融合表演、夜店的2.0、3.0复合空间模式的演变。

为进一步深化娱乐业态的品牌聚合效应，项目于今年引进了博纳国际影城（沈阳首店）、秦潮觉醒（东北首店）、韩礼臣・穿越中国、UK量贩式KTV等互动性娱乐品牌。这些品牌既覆盖全客层体验偏好，又与夜经济业态形成互补，从而构建起昼夜联动的全时活力商业体系，进一步巩固了青年客群的消费粘性。

层层递进之下，项目凭借创新的业态组合和消费场景，在竞争激烈的商圈中打造出鲜明特色，最终实现从经营困境到商圈标杆的跨越式蜕变。

☆ 精细化运营，与品牌商家共成长

如果说，对场内品牌因时而变的动态调整与呈现，是项目立足当下市场的核心前提。那么精细化运营能力则是其实现持续增长的关键支撑。

聚焦“人、货、场”，以消费者为中心，品牌与商场通常也被视作共生体。基于这一共生逻辑，项目通过经营诊断、商家辅导、重点帮扶三步走的精细化品牌扶持策略，分层次赋能商户：优先向重点品牌倾斜资源，打造业绩标杆以辐射带动全馆销售；在稳固第一梯队品牌业绩基本盘的同时，持续培育第二梯队潜力商户，助力其成长为百万级销售店铺，最终形成与品牌商家相互反哺的良性生态，实现整体效益提升。据悉，2025年上半年，项目销售达百万的店铺40+家。

02.

全渠道排兵布阵

流量聚合显成效

在商业密度位居沈阳前列的中街商圈，即便是沈阳益田假日世界这样已进入稳定运营阶段的成熟商业体，也始终面临着“流量保鲜”的挑战。尤其是在获客成本持续攀升的市场环境下，要想实现对用户的高频触达，对整个项目的渠道运营能力和流量聚合效能都提出了更高要求。

五年来，沈阳益田假日世界秉承资本驱动向运营驱动转换的营销思路，持续优化商业生态与消费体验，成为其收获消费者信任、品牌商户认可的根基。回溯其稳步发展的路径，关键在于对自身传播力、商户赋能力、流量运营力三大核心能力的持续突破。

深耕项目自身传播力：早在2020年，沈阳益田假日世界就搭建包括微信公众号、微博、小红书、抖音等在内的全媒体传播矩阵，并通过对各大平台社交账号的常态化运营，实现项目信息的全域触达。

强化对商户的赋能力：通过深化内外资源整合，贯彻益田搭台、商家唱戏的主题思想，构建周周有活动、月月有惊喜的营销节奏，为商户提供客流导入、品牌曝光、运营支持的全周期赋能，持续强化商户与项目的经营协同效应。

升级流量运营力：以“全家庭体验式生活中心”定位为核心锚点，创新沉浸式营销玩法，搭配主题化的场景美陈布置，以体验+互动的模式激活消费兴趣，为消费者营造可参与、可互动、有记忆点的消费场景，实现流量吸引与用户留存的双重提升。

凭借持续进阶的运营硬实力，2025年上半年，沈阳益田假日世界聚合客流超1000万人次。通过对项目今年的营销活动深度复盘，可以清晰地看到其在全渠道运营上的过人之处。在线下，通过“情感化场景营销”构建从感官刺激到情感共鸣的体验闭环；线上端，则发挥商业平台优势，有效带动场内品牌业绩增长。

☆ 主题营销活动密集铺排，引流效能全面释放

对于背靠盛京皇城5A级旅游景区的沈阳益田假日世界而言，节日期间的客流高峰为其提供了绝佳的引流契机。基于此，项目锚定新春、五一、暑期等重要节点，相继开展蛇来运转、5.1开心欢乐GO、狂欢年中庆等定制化主题活动，通过全业态联动的折扣券、满减优惠、抽奖赠礼等多重福利组合拳，实现商业价值转化。其中五一档期客流达50万人次，同比增长19%；5月2日单日销售额超800万元，创年度新高。

在此基础上，项目精准捕捉二次元、泛娱乐、国潮文化等年轻消费趋势，落地二次元偶像团体热舞、国风舞蹈表演、仲夏音乐会等潮流活动，透过密集的圈层活动，建起融合社群共振、情感互动与文化认同的多维内容生态，使商业空间真正升华为城市年轻力的聚合场域。

☆ 常态直播引流，助力品牌业绩走高

在注意力经济时代，当行业仍在探索线上渠道的有效转化路径时，沈阳益田假日世界通过创新采用固定频次专题直播模式，2025年上半年完成22场抖音直播。其通过从高频餐饮品类切入，逐步覆盖娱乐、零售、数码等高客单业态的运营策略，最终实现总销售额超700万元的亮眼成绩。沈阳益田假日世界在成功突破流量瓶颈的同时，更有效实现了项目与品牌商户的协同增长，形成线上线下协同发展的良性循环。

03.

服务到设施多管齐下

将人文关怀进行到底

在商业供给过剩的时代，衡量一座商业项目的核心竞争力时，其会员生态是否具备可持续生长能力，往往是重要的考量维度之一。据项目方披露，截至目前，沈阳益田假日世界的会员数量已突破30万人，高光数据的背后，源于项目双管齐下，对“软性服务升级+硬件环境优化”这一方向的持续探索与投入。 

☆ 会员权益强化粘性，构建私域流量护城河

在软性服务方面，沈阳益田假日世界以会员生态建设为核心，通过“基础权益覆盖+分层专属权益”的架构，实现了会员规模与活跃度的双重提升，目前项目活跃会员规模已突破12万人。

具体来看，沈阳益田假日世界围绕电子积分卡、金卡、白金卡三种会员卡类别，搭建差异化权益矩阵，让不同层级的会员均能获得匹配身份的服务体验。如电子积分卡可为所有会员提供积分兑礼、专属会员日福利、免费停车、积分抵现等基础权益，让积分价值直接落地消费场景，提升会员入门体验。

在此基础上，针对金卡、白金卡等高价值会员客群，项目会进一步提供积分加速权益、专属空间服务、实用服务升级、沙龙活动优先体验等专属定制化服务，让高等级会员可以提前享受项目核心资源，强化身份价值。

随着私域流量池的持续扩容，项目依托完善的会员标签体系，针对不同兴趣圈层精准开展手工DIY沙龙、美妆护肤讲座及亲子运动会等定制化沙龙活动，以此强化会员体验的专属性。

☆ 公共空间服务升级，提升幸福感

无论市场如何发展，商业的本质始终是以“人”为核心，在情绪价值溢价时代，那些能在细致之处让消费者感受到人文情怀的商场往往更具辨识度与竞争力，而这种理念的落地需要建立在对多元人群需求的精准洞察之上。

为此，沈阳益田假日世界聚焦全客群所需的场景体验与服务需求，针对性升级卫生间、VIP室、母婴室等高频使用场景。如改造后的卫生间，整体环境干净整洁，擦手纸、烘干机、洗手液等设施配备齐全，保障使用私密性的同时，给人舒适的使用体验。而母婴室里温奶器、尿布台、婴儿床也是一应俱全。VIP室则提供有茶歇、小食、影音、按摩椅服务。项目通过这一系列举措，将人文情怀转化为可感知的细节服务，让商业空间真正成为传递温度的载体。

04.

破局而立

精彩在路上

在流量红利退潮、商业竞争转向深度运营的背景下，沈阳益田假日世界历经五年的精耕细作，完成了从客群需求洞察、业态组合创新到营销模式多维迭代的全方位升级。如今，定位清晰、业态多元、运营精细的沈阳益田假日世界，不仅具备稳固家庭客群、虹吸青年消费力、吸引旅客流量的核心优势，更持续引领着区域商圈的体验升级与消费革新。

在存量博弈的市场中，这一亮眼成果，也将其幕后操盘手——益彩商管集团再次推到了聚光灯下。作为深耕商业地产行业20余年的“老将”，截至目前，益彩商管集团已形成6大标准产品线，在全国7大区域20余座城市落地了30余个项目。其依托于“以文化为灵魂，以商业运营为基石”的发展路径：无论是通过文商旅融合打造特色消费场景、借助城市更新激活存量资产，还是依托深耕区域商业不断刷新商圈能级，其打造的每个项目都成为具有高辨识度的商业标杆。

以益彩商管集团落位大本营深圳市场的项目为例，其通过差异化定位和精细化运营，为城市商业持续注入活力，成功打造了南山益田假日广场、罗湖益田假日广场、坪山益田假日世界等多个标杆项目，在深圳商业市场培育了坚实的消费客群基础。

4月底，罗湖益田假日广场的开业，将“老城商业复兴”的话题度拉满。项目通过空间重构激活老城烟火，以多元业态与艺术基因重塑深港融合新地标，迅速引发消费热潮，开业首月客流即突破200万人次，会员超15万，成为深圳商业升级的标志性事件。

眼下，益彩商管集团正酝酿着新的惊喜，其以轻资产模式承接深圳长城开发科技股份有限公司旗下45万平方米深科技城商务综合体的商业板块运营工作，双方将共同绘就福田中轴线上的公园式中央活力区商业蓝图。

以点带面，从局部到全局，在商业地产行业不断变革的浪潮中，益彩商管集团凭借全链条的运营能力、多元化的产品矩阵与深厚的社会责任担当，在存量市场中持续创造商业价值与社会价值。无论是推动更多城市的商业升级，还是助力地域文化的传承，益彩商业集团的运营体系已形成自我驱动的内生增长模式，这也让其始终保持着与城市发展同频、与市场趋势同步、与时代需求同向的步伐。