存量时代，如何提升购物中心的竞争力和发展潜力是商业管理运营商们长期关注的课题。其中，提升购物中心开业筹备期的工作质量，让购物中心能够按时、满铺开业，既能够提升购物中心品牌声誉，也能够为购物中心后期的稳场、旺场奠定坚实的基础。

物业管理部门在购物中心开业筹备期要承担工程维护、环境管理、安全管控、交通保障等多项复杂且繁重的工作，物业管理人员要全力以赴、精心组织，才能确保购物中心的顺利开业和后期的稳定运营。

中购联5月18日至20日于上海·苏宁环球万怡酒店举办“提质增效-商业综合体运营优化与物业提升专题研修班”期间，特邀案例分享嘉宾北京畅宇和阳咨询有限公司董事长孙环宇针对购物中心开业保障要点，为学员进行深入浅出的讲解，通过完整的理论知识体系及丰富的实操经验，提升参训学员的专业水平和实践能力。

与此同时，中购联还组织学员们实地考察了由瑞安房地产开发的大型城市更新商业项目-上海蟠龙天地，零距离了解这个将传统文化与现代商业完美融合的城市微度假胜地的运作肌理。

PART.01

精准落实八项工作

确保购物中心如期开业

购物中心能否顺利开业，不仅关乎项目本身的成败，更对整个商圈乃至城市的经济发展具有重要意义。孙环宇老师表示，强化物业管理细节是购物中心成功开业的基础要素之一，进行工程维护、做好环境管理、完善交通、强化安全管控、协助商家准备、加强人员培训、组织开业检查、制定应急预案等八项工作缺一不可。

针对工程维护工作，孙环宇老师表示，物业部、工程部、营运部要共同参与到电气系统、空调系统、给排水系统、电梯系统等硬件设施的检查与调试中来，及时发现并解决潜在问题，确保项目顺利开业。他以商场扶梯为例指出，物业部门要根据电梯的技术参数和安全使用要求，制定合理的电梯负荷试验方案，明确试验时间、试验载荷、试验次数等关键要素，并联系商户营业员参加电梯运行安全测试，确保万无一失。

合理的交通动线有助于购物中心吸引大量客流，间接增强了购物中心的盈利能力。对此，孙环宇老师表示，在开业筹备期，物业管理部门要根据项目所在地的交通区位特征，分析不同时间段、不同路段的交通流量分布情况以及交通流向规律，对交通拥堵原因，如道路设计不合理、交通信号灯设置不当等，为购物中心的交通规划提供改进方向。

他指出，购物中心不仅要合理规划停车场内部动线设置，尽可能减少车辆调头、会车的情况，确保开业高峰期以及日常运营期的车辆顺畅进出；还可以根据城市人口分布、交通流量和道路条件等因素，合理申请公交线路，最大程度方便百姓到达。此外，购物中心还可借助社交媒体、手机APP、网站等，建立交通信息的实时共享和同步更新机制，为公众提供可靠的出行参考，提升服务品质。

对于购物中心开业前如何做好环境卫生、开业检查、人员培训等工作，孙环宇老师也结合实操案例中遇到的问题进行了详细分享，让参训学生吸收了成功经验，积累了更多专业技能与技巧。

孙环宇老师总结道，“专业是根本、服务是保障、创新是持续”，做好开业保障仅是商业物业管理部门的一项基础职责，维护和提升物业价值则是物业管理部门的一项重要职责。对此，商业物业管理部门要定期检查房屋结构、设备设施和安全系统的状况，及时发现并解决潜在问题，以确保物业的正常运营和减少维修成本。

PART.02

延续历史文脉助力城市更新

上海蟠龙天地缔造城市微度假全新范本

精细化运营叠加高质量物业管理是商业项目成功的基石。“提质增效商业综合体运营优化与物业提升专题研修班”课程结束后的实地考察，在上海蟠龙天运营及物业工程团队领导的带领参观及全面讲解下，进一步加深了学员们的专业知识和实战经验。

由瑞安房地产打造、瑞安新天地运营的上海蟠龙天地坐落于繁华的上海虹桥商务区，与虹桥枢纽及国展中心毗邻，是典型的城市更新项目，囊括了购物中心、商业街、艺术中心、住宅、酒店、绿地多重业态，周边写字楼林立、社区密集、配套成熟，为项目提供了全时段客流保障。与此同时，紧邻地铁17号线蟠龙路站、松泽大道和沈海高速等城市主干道贯穿其中的交通优势，也为项目带来源源不断的远端客流。

以“Urban Retreat城市微度假”为定位的上海蟠龙天地整体规划超50万方，商业体量5.3万方。

自2023年4月29开业以来，其凭借融合传统与现代元素的特色场景、丰富的品牌组合及高频创意活动，成功吸引了大量消费者的目光，开业一周年共计迎来2500万客流，成为上海虹桥商务区乃至整个上海市的商业新地标，是上海市民“微度假”首选目的地之一。

作为城市更新项目，上海蟠龙天地改造前为上海第一批32个风貌保护区之一的蟠龙镇，其历史可追溯到一千多年前的隋代。依托蟠龙历史、建筑肌理和文化风貌，上海蟠龙天地通过保留蟠龙庵、程家祠堂、香花桥、凤来桥等具有江南风格的历史建筑以及“九龙一凤”的十座古桥等原生文化元素，再现了曾经的“蟠龙十景”，同时打造了一个充满诗情画意的“蟠龙新十景”，将古镇的过去与未来相连接，为市民游客提供了全新的游逛体验。

作为城市微度假目的地，上海蟠龙天地通过丰富多样的商业设施和休闲场所，满足了周边居民和商务人群的多元化需求。

其中，占地23万平方米的绿地公园细分为6大主题区域，包括2.2公里林荫步道、近2000平方米的户外马场、2000平方米户外滑板公园、6000平方米棒球运动公园、2000平方米露天篮球场、近1000平方米宠物公园，为人们带来健康、松弛、时尚的生活体验，改变了周边居民“逛公园”或“逛商场”的单一目的性，吸引更多客流，增强了消费者粘性。

多元品牌矩阵丰富消费体验

自开业以来，上海蟠龙天地围绕“文化”与“自然”两大支柱、以江南生活方式为底色，加速引进高能级品牌首店、旗舰店、创新概念店、新业态店，给上海市民带来了前沿的消费体验和多元生活方式。

截至目前，已有160余家品牌进驻上海蟠龙天地，涵盖文化体验、户外运动、设计家居、美学零售、亲子休闲、品质生活、中西美食、甜点饮品等多元品类，其中各级首店占比75%以上，全国或上海首店占比近20%。

位于上海蟠龙天地一座百年历史古宅的Blue Bottle Coffee 蓝瓶咖啡，以回溯江南文化诗性以及水乡生活的咖啡体验构建特色消费场景，成为热门打卡地。

先锋亲子体验品牌MINI MARS，在上海蟠龙天地独栋亲子中心打造了面积近3000平米的品牌概念店，为家庭客群提供多元商品及服务。

黑珍珠中式精品餐厅“晶苑”、主打Brunch及精酿啤酒的兰巴赫LENBACH全新概念店等品质餐饮，为消费者带来味蕾和精神的双重享受。

高频创意营销激发消费潜能

以绿地、河流、街巷等公共空间为载体，高频打造潮趣缤纷的创意营销及社区活动，也是推动上海蟠龙天地成为商业新地标的主要因素之一。

过去一年，上海蟠龙天地累计举办420余场公共活动和演出、百余场社群活动，以蟠龙水集、“张灯结彩”公共艺术装置、“天地世界音乐节·水乐蟠龙”、“光影上海·光予蟠龙”灯光艺术节等为代表的江南在地活动和皮划艇、桨板、水上橄榄球等潮流水上运动，让消费者在沉浸式体验特色文化的同时，获得了更多情绪价值，促进了商场与消费者之间的互动和共享，提升了项目活力。

立足圈层社交、文化自信、悦己主义的消费需求，在今年五一小长假期间，上海蟠龙天地以与蟠龙历史渊源颇深的“织造”为题、以上海非遗盘扣技艺为灵感，推出独具特色的江南风物季活动，并配合上海“五五消费节”升级集市、演出体验，共吸引客流超85万人次，销售业绩2500万元、日均近500万元。

除了在品牌业态、空间场景及营销活动上具有鲜明特色及优势外，上海蟠龙天地还秉持瑞安集团5C可持续发展战略，从设计建造到运营始终坚持全周期绿色投入，同时依托智能化管理，实现资源节约，有效降低了项目运营成本。例如，上海蟠龙天地在园区内安装145套可手机端远程操控的喷灌设备，夜间定时喷灌，并安装140套土壤温湿度传感器，实时监测绿化区域的土壤温湿度情况，通过全程自动、精细化喷灌，全年可节约20%水电用量。

言语之间，诉不尽上海蟠龙天地的精彩故事，唯有亲临现场才能纵情感受其巨大的爆发力和超然魅力。本期实地考察走访让学员们对上海蟠龙天地以文化唤醒、自然融合、城市焕新为理念，从江南文化、市集活动、滨水休闲等角度不断推陈出新，为市民呈献高质量的城市微度假体验的精细化运营战略有了深入了解。

未来，中购联将继续发挥企业服务平台的综合功能，为更多商业地产同仁提供专业服务和经营指导，全面提升商业地产运营管理人员的业务能力。我们也期待在下一期专题培训班中和更多的新老朋友相遇、相识、相知。