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从新开三项目到精细化运营，看印力北京的商业进阶之路

时间：2024-02-06

来源：中购联

冬去春来，新岁将至。
 
过去一年的商业舞台可谓跌宕起伏：在尚未全面复苏、算不上十分景气的大环境里，我们依然见证了不少商业新活力，其中不乏高调亮相的开业项目、势头迅猛的业态品牌、颇具亮点的营销活动；同时，不少项目、品牌、从业者的黯然退场也让揭示着商业更新提速的另一面——这依然是个残酷的竞争时代。在城市更新与市场下沉的浪潮中，“穿越周期”成为了操盘者们的核心诉求。
 
2023年是印力集团的第一个二十周年。这一年，印力在9座城市开出11个新项目，培育多年的「花花节」与首届「发发季」两大IP盛会联动164+项目集中造势，杭州西溪印象城获批首批消费基础设施类公募REITs……在这个复苏疲软的年头里，印力反倒过得无比充实。
 
作为印力集团旗下城市公司中管理项目数量最多、管辖面积最大的区域之一，很长时间以来，印力北京在区域型、社区型项目上稳扎稳打，虽说实力在线，却也不过多“显山露水”。在过去的一年里，印力北京的“商业人格”似乎有了明显的转变，以三个大体量新开项目、10+场高质量区域联动、全年超70%的客流与超40%的销售同比增长，在北方商业市场尽展锋芒。“由I变E”的印力北京，背后存在着哪些商业价值观与方法论的更新？以高调姿态迈入2024后，还会有哪些值得关注的动作？
 

Part1

2023：破局·出圈·收获

 

丨破局之年：商业赋能城市更新的“全地形”实践

 
商业焕新对城市更新的推动力不言而喻。然而，在地域间发展水平差异显著的我国商业市场，“城市更新”是个颇为复杂的命题：高线城市的市场饱和与差异化竞争早已开始，低线城市仍在寻求商业规模的增量与商业能级的提升。

印力北京幅员辽阔的商业版图

 
适应不同城市“多线并行”的更新路径，基于本地需求，一城一策、因地制宜地布局在地商业，是在当前焦灼的商业市场抢占一线生机的“破局”关键。2023年，印力北京分别在天津、包头两城，开出了特征鲜明、风格各异的三座大型商业综合体，完成了商业赋能城市更新的“全地形”实践。
 
天津和平印象城、天津枫雅印象城分别于2023年5月和12月相继亮相。在天津新老商圈分布密集、市场存量竞争激烈的背景下，两座分别位于老城芯和新城郊的印象城另辟蹊径，可谓「存量焕新」与「增量出新」的范本。
 
和平印象城位于天津市和平路商业步行街，所处商圈有着“百年金街”的历史；而随着上一代实体商业的集体衰落，金街早已繁华不在。令这块处于城市核心地界的老旧商圈重焕活力，是印力北京接手改造的重要使命。区别于印力北京最为擅长的瞄准主流家庭客群、打造家庭式区域型购物中心的稳健打法，和平印象城“兵行险招”，做起了瞄准年轻人的非标商业。

天津和平印象城

 

项目定位「日不落潮流引力场」，拥有最前沿、最新潮、最好玩的品牌业态组合，以及深耕在地文化、萃取文旅基因的内容场景打造：全球百大电音俱乐部品牌SPACE CLUB强势入驻，顶级Live House品牌響Livehouse首进天津，多达4层的潮流主理人品牌集群，完美融合在地文化与未来风格的国潮IP“哪吒”盛大揭幕……在口碑的持续发酵中，和平印象城以近乎激进的姿态重拾起新一代城市年轻人的文化认同。

场内标志性品牌SPACE CLUB、響Livehouse，以及十分“出片”的公区设计

2023年12月揭幕亮相的大型空中雕塑“哪吒”

 
与“剑走偏锋”的和平印象城相反，年底开业的枫雅印象城刚好处于印力北京的“舒适区”：定位「家庭乐享欢聚之城」，重点布局社交餐饮和亲子娱乐体验体验业态，以高达40%的城市及区域首进品牌焕新区域商业、引领生活方式。

天津枫雅印象城

 

值得一提的是，项目落位的西青区南站板块，未来将作为面向京津冀的综合交通枢纽和科技商务区，规划导入30w＋人口。在这个充满前景的新城郊板块，枫雅印象城以敏锐的前瞻性，打造区域首个全业态商业地标，高调的引领姿态令人眼前一亮。项目开业三天客流30w+、销售额2000w+的出彩成绩，让我们更加期待其日后表现。

天津枫雅印象城开业盛况

 
2023年，除了继续深耕天津市场，印力北京还首次进军内蒙古，在包头这座“草原钢城”开出了其布局少数民族自治区的第一座商业项目。

包头印象城

 
针对城市经济增长与消费能力持续提升，但商业缺乏活力、供需错位的现状，包头印象城作为「品质青年生活主场」，以超20%区域及城市首进品牌、超40%概念升级人气品牌填补了区域高品质、潮流型商业的空白，外婆家、炉鱼、晋阳小镇、chinism、INXX market等品牌内蒙古首店皆入驻包头印象城，「华纳百年主题嘉年华」这一对标高线城市的超级IP也在开业同期落地。这座在零下-25℃开业的项目，开业三天客流35w+、销售额1700w+，作为新晋城市商业标杆、以开拓的姿态极大提振了城市商业能级。

开业期间，人声鼎沸的包头印象城

 
丨出圈之年：「创造力+资源力」加持下的“高光时刻”
 
“人不是活一辈子，而是活那么几个瞬间。”近来频繁刷屏的这句话，映照着当下人们内心对生活最本真的渴求：在逐渐陷入程式化的日复一日里，寻找“高光时刻”成为了支撑我们度过漫长岁月的精神力来源。
 
过去的一年，印力北京用频频出圈的精彩活动，为无数伙伴和广大消费者创造了许多 “高光时刻”。得益于强大的内容创造力和资源整合力，我们从这些高光时刻中，捕捉到了许多或惊喜、或热烈、或感动的瞬间。
 
三月，印力北京邀约超200+大型品牌合作伙伴，举行了「春华浓·印相逢」印力北京2023春茗答谢宴，携手北京冬奥会“雪花”设计者曹雨西，首发「Pollen Pixel」花粉像素艺术装置，通过古建筑与数字新媒体艺术的结合，向行业传递印力北京的新玩法、新方向。

春分时节，流光溢彩的答谢宴现场

 
2023年，印力北京铺展了大大小小的10+场区域联动活动，充分发挥北京城市公司“项目多、客群广、资源池深”的比较优势，为行业、消费者乃至全社会提供了多元的真实价值。
 
九月，印力北京联合中国食品科学技术学会、中华少年儿童慈善救助基金会发起「印力公益科普季·食品健康探秘营」，先后落地北京住总万科广场、烟台万科广场、太原印象城。活动将“儿童食品健康”议题引入购物中心这一城市公共空间，共迎来超5200人次的参与，全网曝光260w+。一个个温暖的瞬间背后，是印力北京的优质资源整合与执行力，也是其以商业力量赋能公益事业的社会责任担当。

先后落地北京、烟台、太原三城的食品健康探秘营

 
在刚刚过去的双旦档期，印力北京联合WABC艺途公益基金会发起“错袜日”活动，倡导公众通过“穿错袜子”的行为，关注特殊需要人群，为生而不同勇敢发声：印享星线上错袜穿搭大赛「#一起穿错袜 欢喜晒一下」全面联动，线下门店「错袜专属」互动火热进行，多个项目还推出「错袜日公益市集」点缀新年氛围。既能背负理想的“价值高度”与“商业刻度”、又能以联动“玩趣出圈”，2023年印力北京的区域联动可谓品质感与传播力兼备。

错袜日「错袜穿搭大赛」线上联动

济南印象城「错袜日公益市集」

 
2023年，许多项目在各自长期的运营积累中，也不断摸索“出圈”的花式路径，以自造节、IP联名、品牌联动等多种方式打造着自己的“高光时刻”。
 
2023年，北京房山印象城的自造IP「嘿6狂欢节」持续进阶，以“嘿6狂欢 超有牌面”的焕新姿态高调回归，迎来超10w+消费者的热情参与。在不断的惊喜与长足的陪伴中，原本由国外“黑色星期五”启发而来的“嘿6狂欢节”，早已成为高度渗透本地消费者生活的年度盛会。

北京房山印象城2023年的「嘿6狂欢节」盛况空前

 
此外，北京住总万科广场「超级春天」、北京印象城「樱花节」、太原印象城「后浪假期」等一年一度的项目自造IP节日活动也都如期而至，持续为消费者创造经典记忆、带来难忘体验。
 

北京印象城「樱花节」

北京住总万科广场「超级春天」

太原印象城「后浪假期」

 
除了项目自有IP的孵化，优质外部资源和集团资源的加持也是“出彩”的另一法宝。2023年暑期，在集团印唰厂的加持下，由上海美术电影制片厂与哔哩哔哩国创MADEBYBILIBILI联合打造的爆款国漫——《中国奇谭》之《小妖怪的夏天》华东首展空降济南印象城。爆款国创IP强大的号召力与印力的内容承载力相得益彰，共同造就了170w+的曝光量，使济南印象城成为泉城年轻力策源地。

济南印象城「小妖怪的夏天」华东首展

 
据统计，印力北京全年完成了15+个合作资源联动，为历年来频次最高。从阿里鱼、小红书等“大厂”平台，到QQ音乐、开心麻花等内容力量，再到中华儿慈会、WABC等爱心机构……频频出圈的联动不仅为各项目提供了强有力的营销抓手，也不断强化着印力北京的品牌声量。
 

丨收获之年：洞察真实需求 实现品牌价值长线增长

 
2023年同样是丰收的一年。在众多开创之举与无数高光时刻背后，是印力北京用一个个实打实的经营数据实绩造就的品牌价值长线增长。
 
销售和客流的增长是经营提升最直观的体现。据悉，2023年印力北京区域全年销售额同比提升超40%；全年客流同比提升更是超70%。亮眼的增长成绩，源于印力北京多年如一日的“以顾客为中心”的经营理念：抛去“强买强卖”的功利性思维，从消费者的实际需求出发，不遗余力地为消费者提供他们真正需要的产品与服务，实现品牌与消费者的“双向奔赴”。由此，才能以更优质的商业内容与场景，牢牢抓住每个踏进场内的顾客的心。
 
2024年初，锦炉在北京房山印象城开出了品牌房山区购物中心首店。这家广受本地顾客欢迎的餐厅，便是项目团队紧扣客群需求，在会员们反映希望能有“有包厢、适合宴请的大型餐厅”的诉求之下，在一个月之内紧锣密鼓敲定合作，并迅速落地的品牌。品质升级的菜品与服务、17个独立包厢的设计完美回应了消费者的期待，从1月18日开业至今仅三周的时间内，锦炉房山印象城店就已跃升为长阳镇美食热门榜TOP3。而稳居榜单第一名的汉巴味德，同样是2023年在房山印象城新开业的亮点品牌。

锦炉房山印象城店

 
2023年，印力北京以不少城市及区域首店、旗舰店的引进，不断刷新着各地消费者的消费体验：小菜园山东首店，M-Stand天津首店，SPACE CLUB华北旗舰店，1087X全国线下实体首店，外婆家、晋阳小镇、卡通尼乐园、星聚会KTV内蒙古首店，费大厨北京公主坟商圈首店，MANNER青岛市北区首店、济南历城区首店……在印力集团「7000+品牌资源池储备」+区域项目「深耕本地需求、挖掘本地品牌」的双向加持下，印力北京收获了更多共创真实价值的合作伙伴，品牌业态不断升级完善。

小菜园山东首店-济南印象城

晋阳小镇内蒙古首店-包头印象城

M-Stand天津首店-天津和平印象城

MANNER青岛市北区首店-青岛未来城万科广场

 

Part2

2024：「精细化运营」的新学年

 
商业地产已全面进入存量竞争时代。在2023年热火朝天的商业版图扩张过后，工作重心进一步聚焦在营项目的精细化运营，是印力北京未来很长一段时间内的主线任务。
 

丨品牌焕新+场景再造，实现更精准的需求匹配

 
2024年将是印力北京的全面“大调大改”之年。在品牌的调整进阶与场景的升级改造方面，都将有不少的“大动作”。首先，对于大体量的购物中心项目，将在以下两个方面集中发力：
 
一是以全方位的品牌调整升级，打造更鲜明的项目调性。例如，济南印象城作为印力北京重点打造的区域标杆项目，2024年将更极致地诠释「专注青年经济的潮趣工场」定位。年初，第一波上新品牌已陆续落地：潮玩品牌POPMART历城区首店、轻奢珠宝SWAROVSKI历城区首店+LUX形象店、潮流百货The Green Party山东首家黑金店等都在新年之际陆续开业，blueberry、chuu等深受都市年轻人青睐的时尚品牌也将在一季度亮相。

济南印象城部分新落地品牌

 
接下来，项目将主攻轻奢时尚、高端运动品牌，重点以首层“门面”品牌的品质提升助力项目招商调改，同时将加速餐饮升级汰换，以先进的品牌时效贴合城市青年的前沿需求，持续输送更新鲜有趣的消费选择与生活方式。
 
二是以同业态的优质品牌集群组合成高目的性、多选择性的消费场景单元，为项目打造特色业态标签。例如，今年北京房山印象城4F美食广场区域「半岛饭盒」即将重装升级亮相，有璟阁、西塔老太太等诸多高势能餐饮的加入，将助力该区域成为房山区最新的美食集合热门打卡地。

房山印象城「半岛饭盒」区域已在重装施工中

 
除了大体量购物中心，印力北京还管辖着诸多社区商业项目，其中不乏一些来自万科地产的搭接项目。面对参差的品牌布局、断续的经营状态与复杂的接手条件，今年印力北京将对社区项目进行“大刀阔斧”的调改，通过充分调研周边社区消费习惯与需求，重新规划项目定位，进行品牌业态的重组。
 
比如，位于北京昌平区天通苑、屡屡被消费者戏称为“北京最惨淡商场”的万优汇，就是印力北京的重点改造项目。针对该地区地区外来人口密集的现状，印力北京通过大数据+线下调研，瞄准“打工人”客群，2024年将以高性价比的连锁品牌、小餐类品牌以及优质小商品租户来满足该客群的全方位需求，为奔波打拼的人们构筑一个温馨的“栖息港湾”。
 
而处在北京CBD沿线的北京公园五号项目，则将瞄准周边高消费力的居住及办公客群，填充以健身、宠物、高端超市、精品咖啡等生活方式业态，在繁华闹市中打造一处宁静的“城市绿洲”。

印力北京的社区商业项目

 
以上可见，针对项目数量多、地域分布分散、商业环境复杂的区域管理现状，“一城一策”是印力北京在管辖诸多项目上所坚持的不变方向。深耕本地市场，拒绝标准化、同质化的商业内容，纵然增加了许多运营管理难度，但从这种近乎执拗的坚持中，我们不仅看到了区域及项目团队“非常能打”的专业素养，也窥见了他们宝贵的商业初心。
 

丨全客层营销，提供更细致的群体关怀

 
以新奇、有趣的营销活动玩法吸引年轻消费群体，是商业推广长期以来的主流思路。而随着城市人口结构的变迁与居民整体消费能力、消费意愿的提升，年轻消费力已不再是商业所关注的垄断力量，更多客群开始在市场“发声”，对他们多元化需求的关注与关怀或将成为未来的新主流。
 
在长期经营中，诸如青岛未来城万科广场等多个定位“区域型家庭购物中心”的项目发现，在除去工作日晚上及周末的绝大多数营业时间里，“老人+儿童”的家庭组合才是构成项目客流最主要的部分。鉴于这种普遍性的观察，印力北京开始重新定义目标客群，从重点瞄准“小太阳家庭”到关注全客层，特别是老人与儿童群体。

青岛未来城万科广场有众多“老人+儿童”家庭客群

 
据悉，在今年的一至二季度，印力北京将统筹区域内大小项目，发起一次针对“老人+儿童”客群的大规模联动营销活动，以领先北方乃至全国商业市场的前瞻性，试水全客层营销的先河。尽管具体的资源排布动作暂未释出，但这一开创性的信号已足够令人期待。未来，印力北京将如何继续深耕社区，为全客层群体提供实际关怀、创造更多价值，让我们拭目以待。
 

丨软硬件升级，创造更极致的消费体验

 
2024年，在进入专注在营项目的新阶段后，「商业品质提升」也将成为印力北京更加关注的重点工作。
 
我们了解到,印力北京有着定期追踪各项目在大众点评等社交平台的消费者评论、舆论的习惯。相较于集中在业态齐全、活动亮点等方面的好评，当下消费者对场内环境与服务品质的要求更加挑剔，大多数差评都集中在空调制冷/热、停车管理、公共设施与人员服务等细节层面。
 
今年，印力北京将集中更多火力去攻克这些看似不足挂齿、实则举足轻重的“小麻烦”，以全面的软硬件升级，为消费者创造更极致的消费体验。
 
对场内温度的精密把控，实则牵扯到能耗管理这一大课题。随着碳中和、碳达峰目标的提出，“碳中和”理念也逐渐渗透到购物中心的经营管理中，打造“绿色商场”成为了新的行业趋势。2024年，印力北京将重点从技术手段实现节能节降、降费提效，试点探索诸如地热空气能利用技术等前沿技术应用。
 
针对视觉品质、公区管理、人员服务等问题，2024年印力北京将持续提升品质管理标准化程度，完善品质提升资源库：硬件端对租户、公区、卫生间等各类区域进行设计方案标准化管理，并帮助重点商户形象升级；软件端对保安保洁等人员服务标准进行精细化制定与全面宣贯，双管齐下，共同助力区域整体细节品质提升。
 
对“宠物友好商场”的建设也将进入新阶段。目前，印力北京区域过半的项目都已开始推行宠物友好；2023年，多个项目都设置了丰富的宠物主题活动与宠物空间，如天津和平印象城「髦手髦脚-宠物社交空间」、天津梅江印象城「爪爪联萌-携宠观影会」、包头印象城「宠物友好体验营」等。据悉，2024年，北京印象城、天津梅江印象城将作为两个宠物友好深度试点项目，以更标准化的管理、更齐全的设施与更贴心的服务，落地更贴合宠物与宠物主需求的宠物友好商场建设。

天津和平印象城宠物社交活动

天津梅江印象城携宠观影活动

包头印象城宠物友好体验营

 
此外，印力北京区域还将针对外卖员、老年群体、其他特殊需要群体等人群，继续推进便利设施建设与关怀服务，譬如外卖员动线指引标识与专属休息区、老年活动中心等，用落在实处的实际行动诠释商业温度。

青岛未来城万科广场的“外卖员休息驿站”

房山印象城联合场内商户，为社区老人提供免费理发服务

 

Part3

商业人格进阶下的精细化运营方法论

 
对印力北京而言，过去的一年无疑是里程碑式的一年。其在版图扩容、高光营造、价值增长上实现的多维突破，让我们对它新一年的“进阶”更加充满期待。
 
2024年将是印力北京全面铺展精细化运营的第一年。从目前释放的一系列动作中不难看出，北方商业的沉稳、务实，依然是刻在印力北京骨子里的商业基因；而如今，这副坚韧的身躯中又流淌着更多温暖、关怀的血液。从“由I变E”到“刚柔并济”，印力北京的商业人格正朝更平衡、更全能的方向不断进阶。
 
可以预见的是，用「以人为本」的精细化运营，打造“高个性化+高体验感+高共情力”的商业，不会只是印力北京2024年的阶段性运营策略。在更新换代提速升级的商业下半场，在新需求、新业态、新技术层出不穷的常态化变革时代，当无数人投身于洞悉趋势、追赶浪潮的洪流中时，对“不变”的思考往往变得尤为可贵。近来，“在地文化”“公共空间”“商业温度”等关键词总被反复提起，在商业与文化、商业与社区愈加频繁和紧密的互动背后，我们不难发现，商业正逐渐回归“人本位”，更加关注其与人的共创、共生关系。归根结底，在我们老生常谈的“人、货、场”里头，“人”是商业舞台不变的主角。
 

将消费需求的满足、消费客群的关怀、消费体验的提升“卷”到极致，将是印力北京精细化运营的长期方法论。从消费者出发的价值观始终贯穿其间，这也与印力集团二十年来“拥抱最广大消费者”的不变初心一脉相承。而“穿越周期”的商业密码，或许就蕴含其中。

 

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