当一个商业项目璀璨开业之后，喧嚣散去，什么才是它真正考验的开始？答案往往藏在易被忽略的第二年。这个被称为“爬坡期”的阶段，是项目从“有无”到“优劣”转型的关键节点。它要求运营者必须将视野从“填补区域商业空白”，转至“精准运营”的微观实践，也决定了项目长久的生命力。

 

今天我们走进这座水贝商圈目前唯一的大型购物中心，见证KK TIME两周年庆以一场“快乐登Lu”主题狂欢引燃全场，实现销售同比上涨30%+，客流同比上涨20%的高光业绩。客单量提升87%，会员销售占比超40%屡创新高，单日销售创新高品牌超20家。

 

而这一年KK TIME的亮眼表现远不止于周年庆，通过精准运营及节庆营销，其在多个关键营销节点的表现均超出预期，串起了一条强劲的增长轨迹，一跃成为深圳商业市场中备受瞩目的“黑马”。这让我们不禁思考，这个京基“KK系”产品线的创新实践，是如何在市场的动态调整中穿越迷雾，迅速实现运营逻辑的精准落地的？

 

01.

一场现象级周年庆的精准破圈

 

答案或许首先能从刚刚过去的两周年庆典窥见一二。

 

KK TIME两周年庆活动层层递进的精准营销值得借鉴。一来，伴随项目作为片区有温度感的地标印象逐渐成型，通过一直以来强劲的原创力，以自创IP串联起全场沉浸体验场景；二来，特色产业资源转化为时尚资源壁垒，让在地情感认同达到顶峰；此外，全龄层中各个圈层，都能在被尊重和认同的氛围中沉浸到这场“狂欢”中。

 

IP生态化场景强化情感链接

 

借势冬季亮灯季，项目以“快乐登Lu”为主题，依托自创“鹿小鹿”IP衍生出“雪间车站”、“暖冬营地”、“落雪森林”等系列场景。以IP生态化打造的沉浸式互动体验场景，不仅另辟蹊径让其在众多“内卷”的冬季营销中出圈，更潜移默化地加深了大众与IP的情感链接，为后续IP的衍生运营埋下伏笔。

 

 

精准触达圈层高效转化

 

KK TIME一直致力于打造美好生活体验目的地，瞄准不同圈层进行精准互动营销。如，邀请2025环球超模、环球先生、国际联合国选美盛会近50位全球冠军及选手，举办“水贝时尚之夜”，精准借势自身产业基因，面对水贝普遍面临的时尚资源瓶颈，堪称破题之笔；场内的巡游和狂欢派对，成为家庭客群的“游乐场”，汪苏泷、杨丞琳、裴珠泫、张杰等应援活动稳稳接住积蓄的粉丝经济流量；科学实验秀、世界陀螺手锦标赛，与场内影院、潮玩品牌深入深度联动，联合商户促销及黄金抽奖，叠加周年庆的多重福利进一步将爆点从流量转化为消费力。

 

 

02.

持续修炼“精准运营力”

打造与城共生的内容场

 

关于KK TIME的运营轨迹，能明显感受到，这个项目是真正意义上将精准运营作为核心方法论进行长期沉淀。而它精准运营的策略，可借鉴却又难以复制。

 

一方面，项目深扎于区域的产业、生态与文化土壤；另一方面则敏锐地追踪并回应着不断演变的人群需求。

 

深耕区位运营，构建内容护城河

 

KK TIME地处水贝“中国黄金珠宝第一街”，拥有庞大而完整的产业集群。我们之所以长期看好该项目的潜力，不仅在于其拥有特色产业这一硬核配置，还在于其自身是56万m²体量京基水贝城市广场的核心商业，并且有着天然衔接城市级公园洪湖公园的资源优势。

 

也正是这样的“地利”，让项目有更多差异化运营的空间。尤其是在商业+公园、商业+产业的课题中，KK TIME给出了另外一种打法。

 

一来，突破以往局限于自然场景的松弛感，将公园功能属性与商业运营绑定，如举办亲子节、科普等活动，商业与城市资源形成良性循环，其成果直接反哺于消费者。

 

二来，洞察季节性营销走红的趋势，借助公园景观引流。如春夏季联动洪湖公园打造“2025深圳荷花赏”、中秋时节打造“游园会”等，拓展了场景营销的空间边界。

 

三来，扎根水贝区域，通过城市级的事件营销，如水贝七夕音乐会、水贝之夏、水贝社区邻里公益节，链接全城市民，让项目成为城市级文化活动的平台。

 

 

深耕圈层运营，完成向情绪价值场的蜕变

 

KK TIME命名中的“TIME”便寄予了商业体承载大众美好时光的愿景。如今来看，KK TIME的精准运营，也一直聚焦于“人群”的情绪价值进行循序渐进的沉淀。从客群来看，项目锚定两大核心圈层，其一是依托密集中高端住宅与写字楼的品质家庭与白领群体；其二是依托珠宝、公园、交通等城市配套，以年轻潮流群体为主的更广域的打卡型客群。

 

塑造系统性“年轻流量运营体系”

 

针对年轻潮流客群，项目将“粉丝经济”从零散的活动升级为系统性的年轻流量运营体系。过去一年，通过聚焦EDG、王力宏、华晨宇等等明星粉丝会合作，成功打造了一系列具有城市级影响力的明星应援事件。

 

 

“赛事经济”搭建家庭成长空间

 

针对家庭客群，项目则聚焦于构建青少年成长赋能平台。如联动专业协会联盟举办“国际象棋大赛”、“青少年跆拳道公开赛”、“格斗大赛”，以及承办少儿演出才艺赛事等，将商场从消费场所转化为陪伴社区成长的“第三空间”。

 

 

精细化社群运营培育会员归属感

 

基于对核心客群的深度洞察，KK TIME进一步通过“内容化”的社群运营与“系统化”的权益升级，持续提升会员粘性与忠诚度。

 

在社群运营层面，项目联合意大利国际艺术协会（AAII.）策展人，打造的艺术空间策划了一系列兼具文化内涵与手工体验的非遗主题沙龙，如非遗琥珀镶嵌、衍纸团扇、扎染手帕、珐琅发饰等DIY活动，精准契合了高净值客群对文化认同、审美提升与社交归属的情感需求。

 

与此同时，KK TIME与京基百纳会员体系全面打通，会员可在旗下各大商业项目通享积分、停车及专属活动权益。这一升级不仅打破了单项目运营的边界，更进一步提升了会员的身份价值与品牌认同。 

 

 

03.

焕新四大主题空间

精准提升品牌力

 

当下，消费者对体验的需求，推动着购物中心从品牌集合的“货架”，加速进化为具有鲜明主题和沉浸式体验的“场域”。在此背景下，KK TIME的运营逻辑也从“招引品牌”升级为“营造场域”。

 

“化零为整”打造四大主题空间

 

步入第二年，项目明确将黄金珠宝馆、童趣乐园、数码家电生活空间、FOOD TIME美食街四大主题空间的打造作为焕新重点。

 

一方面，原有的黄金珠宝馆通过与水贝黄金珠宝产业联动在地宣传，成功将产业资源转化为商场独有且持续的差异化内容，也将水贝塑造为具有潮流引力的文旅目的地，吸引着全国对珠宝、时尚感兴趣的消费者。

 

另一方面，为了更加精准地为不同圈层提供一站式生活方式体验，今年项目特别在L3升级童趣乐园，并在B1层全新规划数码家庭生活空间。改造升级之后，童趣乐园的趣味游乐设施搭配多元科普互动教育点位，高效激活了品质家庭客群的目的地属性，数码家电生活空间在汇集东芝、联想、美的智慧家、追觅、凯迪仕、vivo、日立、史密斯等多家头部数码家电品牌之后，也精准填补了片区一直以来高品质智能生活方式零售集合地的缺口。

 

除此之外，公共区域休闲氛围的打造、灯光氛围的提升和FOOD TIME美食街场景社交化餐饮的招调，进一步强化了场景化的品牌运营。

 

 

超40家新进品牌助力层级提档

 

本次品牌焕新围绕四大主题空间的打造，实现了品牌组合的战略升级与精细化调整。据悉，年内项目共完成超40家品牌汰换，进一步强化业态的多元互补与场景吸引力。

 

新增八合里、爷爷不泡茶等热门餐饮茶饮品牌，进一步完善全时段餐饮布局，提升项目整体活力。史莱姆学院、拉伽瑜伽等强互动品牌，以趣味化、场景化体验丰富消费内容，增强客群黏性与参与感。吸引vivo、东芝、美的智慧家体验馆、联想等头部数码家电品牌入驻，构建科技与生活融合的展示与体验平台；引入麦莉雅、JR原创女装等品牌，精品多瑞拉等知名珠宝品牌，打造覆盖全客层的消费矩阵；同时补充乐沙儿 LESHAER、全家Family Mart等品质便民配套，满足消费者高频生活需求。

 

 

商业观察

 

KK TIME的两周年，更像是一个观察现代商业体如何与城市深度共生的样本。它的进阶，也让我们看到，如今的市场逻辑下，真正的商业“护城河”，越来越需要对区域独特资源的创造性转化能力，以及在喧嚣的市场中能清醒地保持对受众的认知，潜心探索契合自身的精准运营法则的能力。

 

正是在这样的实践下，过去一年，项目实现客流销售额稳步提升。据悉，未来项目还将通过打造美食街夜经济、强化生活服务功能等升级，进一步拓宽其作为城市公共平台的边界。在以优越的表现度过“爬坡期”之后，项目还将给深圳这座城市带来怎样的惊喜？答案拭目以待。