随着实体零售的底层逻辑持续迭代，具备前瞻视野的购物中心正不断拓展边界，通过颠覆传统的业态创新，重构商业空间的“人、货、场” 生态。眼下，深圳首个市内免税店即将在深业上城迎来开业。

 

作为城市中心区免税经济的新模型，深圳首家市内免税店的开业，将带来怎样的差异化消费体验？有了市内免税店的加持，深业上城在持续培育国际化商圈的过程中又将激起怎样的涟漪？背后的深业商管，是否有更深层次的谋划？伴随深入的探访，答案逐渐清晰。

 

01. 

3000m²+特色体验

深圳首家市内免税店亮点剧透

 

 

当深圳首家市内免税店的围挡在深业上城即将换下，这个承载着城市商业升级期待的新空间，正将一个时常被忽略的问题抛到消费者面前。免税和普通有税、退税等模式的差异在哪里？

 

从表格梳理来看，深圳市内免税店三种模式区分如下：

 

这就意味着，这些消费模式的核心差异，不仅体现在覆盖人群的身份及广度、减免税费的时机和提货方式上，最终到手的优惠力度也有很大差异。

 

而不同于以往离岛免税、口岸免税、邮轮免税等时间紧迫、机会限定的免税购物场景，市内免税店的设立，意味着稀缺的免税消费体验，正从“匆匆路过”转变成城市核心商圈的“主动目的地”。其不受地理位置限制，能吸引更多本地和周边地区顾客，不受时间限制，允许旅客在离境前60日内提前购物且需在出境口岸提货，能够增加游客的停留时间，甚至带动周边商圈的发展。因此，自2024年8月五部门新政明确提出在武汉、深圳、天津、成都、西安、广州、长沙和福州8城增设市内免税店之后，这一新物种业态让不少热门商圈打响了“首店争夺战”。

 

落地深业上城的深圳首家市内免税店自官宣筹备起便一直备受关注。尤其值得关注的是，不同于其他多数市内免税店消化商场冷区铺位的逻辑，深圳首家市内免税店落地深业上城本身客流量巨大的L1层，处于联通盒子Mall和外广场的黄金“C位”，占地面积近3000m²，足见深圳和深业商管团队对于这家特殊首店寄予的厚望。

 

对门店深入探访则能进一步感受到，这是一家足够有差异化和“深圳特色”的市内免税店。

 

汇聚19大品类，上架国货潮品及“深圳科创之光”

 

产品矩阵上，门店涵盖了美妆护肤、腕表首饰、高端酒水等19大类。汇聚众多国际化名品的同时强化了特色产品和创新消费体验。一方面，积极响应鼓励市内免税店推动国潮国际化的政策，让中华老字号非遗、国潮精品进入免税店，如在有税商品区引入深圳首家同仁堂旗下“知嘛健康”国潮养生品牌等；另一方面，立足深圳科技之城特质，不仅“上架”对入境的海外“科技发烧友”游客颇具吸引力的3C配件、智能穿戴设备产品如Bose、苹果智能手表等，亦在有税专区融合科大讯飞、影石、优必选、荣耀、华为、时空壶、RingConn等“本土化优质国民科技品牌”，让门店成为深圳科创之都的成果对外展示窗口。同时，引入风靡全球40年的北美超人气爱心小熊CareBears体验店等品牌丰富潮流消费体验。

 

 

打造主题体验空间，特设有税商品兼顾商场主流客群

 

其次是专属场景和差异化体验的营造。为了打破传统免税店单一的贩卖场景，同时凸显与其他城市市内免税店的差异，该店充分将产品的特色化和沉浸式体验进行了融合。比如打造可以品鉴佳酿的威士忌主题馆、融合传统中医与现代健康理念的同仁堂知嘛健康空间、提供护理服务的SPA空间、亲手操作前沿产品的“电子黑科技体验廊”等。一定程度上，深圳首家市内免税店，创新打造了一种免税+体验的复合场景，由此也激活其作为“目的地新物种”从流量到留量的闭环。

 

值得一提的是，由于市内免税店主要面向持出入境有效证件即将于60日内搭乘航空运输工具或国际游轮出境的旅客，为了优化境内大基数消费者逛买需求，深业上城在店内同时设置了有税商品，并结合中免+深免+深业三家集团背景，在新店开业期间推出线上线下巨幅优惠，献礼深圳经济特区45周年。

 

 

02. 

先天优势+政策驱动

拆解深圳市内免税店选址逻辑

 

 

作为承载着免税红利与城市商业升级期待的特殊业态，市内免税店的选址从不是随机的空间布局，而是对区位、政策、客群、产业和城市⽂化等的深度考量。

 

口岸经济+大湾区广阔腹地，市内免税店生长的天然沃土

 

相较于其他几座增设市内免税店的城市，作为毗邻香港的国际消费枢纽，口岸经济发达的深圳地缘优势更为明显。皇岗、福田、深圳湾等陆路口岸与宝安国际机场构成的立体通道，常年保持着全国领先的入境游客吞吐量，为市内免税店提供了稳定的客流支撑。同时，大湾区一小时生活圈辐射广深莞惠澳，入境旅客可在深完成消费后从深圳离境，形成了广阔的市场腹地。

 

由地缘优势深入到城市内里，深圳“科技之都”“设计之都” 的科创底色，持续汇聚着全球商务人士与科技爱好者。这批不断涌入的 “科技朝圣” 型入境客群，恰好为深圳市内免税经济深耕差异化品类提供了天然土壤。

 

政府多方支持落地，构建世界级商圈重要一环

 

正因如此，深圳在优化免税购物体验的政策落地上也有着诸多超前布局。如全国⾸创“⼀单⼀袋”退税商品打包模式，缩短海关查验时间50%以上，亦或者积极推广离境退税新政、外卡POS覆盖率领先全国等。在今年6月深圳市发布的《提振消费专项行动实施方案》中，亦明确提出包括扩大离境退税商店、优化消费限制、支持国货品牌进入免税店等 39 条措施加速市内免税店落地。

 

坐拥双口岸的福田区更是在全面推进市内免税店落地上进行了深度布局。《深圳市商业网点规划（2025-2035）》明确打造 “5+6+42+N” 商圈体系，其中福田中心商圈列为世界级地标商圈。对此，福田区不仅重点商圈全面支持外卡刷卡全覆盖，微信香港钱包、AlipayHK 等提供跨境支付优惠，还打造 “双语菜单街”“安心餐厅”，覆盖率达 90%，并设立国际签证认证服务中心，提供 “签证 + 公证 + 认证” 一站式服务。这种市级与区级政策的纵向联动、横向协同，为市内免税店落地福田中心商圈提供了强有力的支撑。

 

 

而其最终“花落”深业上城，从多方维度考量，更是一次城市与商圈的“双赢”。

 

深业上城文商旅资源加持，精准链接目标客群

 

 

一来，已步入成熟运营期的深业上城，如今早已是深圳繁华商业、潮流标杆的代名词，项目本身目标客群以年轻“新贵”为主，是国际大品、潮牌、高端美妆核心消费群体，并热衷追捧首店、首发、独家联名等，与市内免税店目标客群契合度较高。

 

二来，作为深圳最早提出深港融合消费机会的商业体，深业上城前瞻推动10号线冬瓜岭地铁站连通项目落地、开通深港直通巴士、青年巴士等，使自身交通硬件和辐射范围不断“生长”，已是名副其实的港客北上TOP级商圈和跨境消费者高频打卡项目。

 

更为重要的是，深业上城是深圳相对少有的地处中心商务区又兼具文旅属性的商业体。

 

 

作为全国首个真正意义上市政公园经济的落地实施项目，深业上城不仅依托自身商业+公园的联动运营，长期吸聚着文旅度假、演艺、大型赛事等带来的高消费力客群，还通过与周边市体育中心、博物馆等文旅资源的缝合，形成相互引流、相互赋能的微度假生态系统；在其综合体多元业态中，自带高端酒店文华东方、MUJI HOTEL等文旅资源，尤其是文华东方酒店，长期是明星下榻、中东富户家族出游深圳的首选，这些对品质有着极致追求的高净值客群，与免税店的目标客群高度重叠。当“入住酒店”与“免税购物”形成即时联动，深业上城显然将迎来“住宿+消费”文旅生态的再进阶。

 

 

03. 

契合文商旅城市发展主题

深业商管文商旅目的地战略再升级

 

 

在国家推动文商旅深度融合、深圳全力建设国际消费中心城市的战略蓝图下，市内免税店作为链接高端消费与城市文旅的关键节点，其价值早已不只是单纯的商业业态。于商业场所而言，它所带来的高端客群在场所的停留，将持续带动场内餐饮、零售、体验等业态的流量和转化；于城市而言，它既是完善城市国际化服务功能的重要拼图，更是激活文旅消费潜力的核心引擎。

 

深业上城免税店的落子，恰是深业商管与深圳这座城市推动文商旅新生态的“双向奔赴”。

 

深业上城从城市商业地标晋升深圳文旅必打卡目的地

 

一方面，深业商管有前瞻性的利用深业上城地处城市中心的黄金区位，循序渐进探索文商旅的深度布局，为市内免税店的落地创造了机遇和优势，并依托中免、深免与深业三方的协同联动，为免税店注入了专业运营基因与全球供应链优势；另一方面，市内免税店的落地将有利于商业资源与城市服务资源形成有效联动，助力深业上城的国际化生态商圈进一步扩容，打造出深圳首屈一指的全球商旅购物地标。

 

尤其值得关注的是，在深业上城市内免税店这一“点睛”业态探索之后，其酒店集群的赋能效应将再度被放大。

 

 

城市之中高端酒店本身便是稀缺资源，深业商管此番探索破解了不少城市面临的高净值旅客商业转化率低的瓶颈。通过酒店住宿+免税购物+公园休闲的复合型场景，让高端消费从碎片化体验升级为沉浸式文旅生活方式。

 

深业上城自身以长期主义对国际生态商圈氛围的培育，更让这种协同效应持续放大。近年来，项目不断扩容国际化品牌矩阵，接连引入前沿艺术展、跨境文化交流等活动，场景内容的丰富度与品质感早已跻身城市前列。如项目8月7-10日举办的深圳韩国咖啡节，活动4天客流达52万人次，同比增长37%， 营业额超100万元。当免税店的稀缺性与这些优质场景碰撞，再叠加周边文体、文博场馆的文旅资源，一条串联起购物、住宿、文化、休闲的完整文旅动线已然成型。

 

从初期的“LOFT小镇+品牌街+MALL”特色综合体，到“商业+公园”联动运营，再到如今“高端酒店资源+免税经济”的生态，深业上城在城市中心区文商旅目的地的探索上一直在自我迭代。因此，其空间边界、功能属性一直在持续生长，由城市商业地标晋升为深圳文旅必打卡目的地也水到渠成。我们有理由相信，深圳首家市内免税店的起航，亦将是这个文商旅融合新生态中的又一个序章，为深圳建设国际消费中心城市搭起串联全球资源的关键节点，为这座城市的国际化商业版图注入更有力的势能。